Immobilienausblick und Trends in Singapur, China und Hongkong

Angesichts der steigenden Inflation, der geopolitischen Krise in der Ukraine und dem Schreckgespenst einer globalen Rezession könnten auch die Immobilienmärkte in Ostasien bald die Auswirkungen höherer Kreditkosten und steigender Zinsen zu spüren bekommen. Dieser Artikel befasst sich mit den Auswirkungen, die diese und andere wichtige makroökonomische Trends auf den Immobiliensektor in Singapur, China und Hongkong haben – und mit den Folgen für Talente.

In jedem dieser Märkte werden wir vier der sechs wichtigsten Anlageklassen untersuchen, die wir in diesem Artikel wie folgt definieren:

• Gewerbliche Immobilien, darunter Büros
• Industrielle Immobilien, bestehend aus Gewerbegebieten, Fabriken, Lagerhäusern usw.
• Wohnsitz
• Einzelhandel, einschließlich Einkaufszentren und Einzelhandelsflächen in bester Lage und am Stadtrand
• Beherbergung, einschließlich Hotels und Studentenwohnheime (nicht im aktuellen Geltungsbereich)
• Alternativen, die Rechenzentren und Infrastrukturanlagen umfassen (nicht im aktuellen Anwendungsbereich)

Der asiatisch-pazifische Raum wird auch 2022 weiter wachsen, wenn auch mit einer deutlich geringeren Rate als 2021

Bevor wir uns mit den einzelnen nationalen Märkten befassen, lassen Sie uns kurz den Wohnungssektor in der gesamten Region betrachten, da dieser für die meisten Menschen die größte Sorge darstellt. Interessanterweise prognostizieren die meisten Branchenanalysten trotz der anhaltenden Pandemie, der geopolitischen Spannungen und der Wahrscheinlichkeit erheblicher Zinserhöhungen immer noch ein erhebliches Wachstum auf den teuersten Wohnungsmärkten der Region bis 2022.

Zwar stiegen die Preise für Wohnimmobilien in der gesamten Region im Jahr 2021 um 9,1%, doch ist dies höchstwahrscheinlich auf die Auswirkungen der abklingenden Pandemie und die FOMO (Angst, etwas zu verpassen) der Käufer zurückzuführen. Auch wenn wir in diesem Jahr nicht mit einem ähnlichen Wachstum rechnen können, sollten wir davon ausgehen, dass Investitionen in Wohnimmobilien als eine Form des Vermögenserhalts fortgesetzt werden. Gleichzeitig wird die anhaltende Wiedereröffnung nach der Pandemie wahrscheinlich grenzüberschreitende Käufe fördern.

Allerdings zeigen die Zahlen für Q1 2022 bereits einen bemerkenswerten Trend zu einem geringeren Wachstum im Vergleich zum Vorjahr. So sind die Wohnungsverkäufe in Hongkong im März 2022 auf ein Zweijahrestief gefallen, während in Singapur ein ähnlicher Rückgang zu verzeichnen war. Es gibt jedoch einige Anzeichen für eine mögliche Erholung. Im 2. Quartal 2022 stabilisierten sich die Hauspreise in Hongkong, da die Pandemie allmählich unter Kontrolle gebracht wurde.

Im Fall von Singapur hat die Stadt bewusst versucht, den Wohnungsmarkt im Jahr 2021 abzukühlen. Dies ist auf das zurückzuführen, was auf dem Markt als „Verkäufe von Wohnimmobilien ohne Grundstücke“ (Eigentumswohnungen und Apartments) bezeichnet wird, und darauf, dass in den Monaten nach der letzten Runde der Abkühlungsmaßnahmen der Stadt mehr Immobilien auf den Markt kamen.

Asiens Talentmarkt leidet unter akutem Fachkräftemangel

Insgesamt ist es klar, dass die meisten Länder im asiatisch-pazifischen Raum aus verschiedenen Gründen einen Fachkräftemangel haben. Dazu gehören technologische Veränderungen, eine alternde Erwerbsbevölkerung und fehlende Kapazitäten, um Mitarbeiter weiterzubilden.

Die OECD berichtet, dass ab 2021 „der Anteil der Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter an der Gesamtbevölkerung in Südostasien mit der Zeit abnehmen wird„. Eine 2021 durchgeführte Umfrage der Infrastrukturberatungsfirma Turner and Townsend ergab, dass 64% der 90 untersuchten Märkte im letzten Jahr mit einem Fachkräftemangel zu kämpfen hatten.

Die Folge dieses Mangels sind steigende Löhne – eine akute Herausforderung bei der Personalbeschaffung, insbesondere vor dem Hintergrund der steigenden Inflation.

Eine weitere Herausforderung für die Arbeitgeber in der Region ist die steigende Personalfluktuation, die darauf zurückzuführen ist, dass die Generation der Babyboomer in den Ruhestand geht und jüngere Arbeitnehmer dazu neigen, häufiger den Arbeitsplatz zu wechseln. Dies hat zur Folge, dass immer mehr Unternehmen auf Vertrags- und Zeitarbeitskräfte zurückgreifen, um Lücken zu schließen.

Der letzte Megatrend, den es zu diskutieren gilt, ist die wachsende regionale Bedeutung von Vielfalt und Integration. Kurz vor der Pandemie schätzte McKinsey, dass der Frauenanteil in der weltweiten Bauindustrie nur 12 % beträgt. Sie sind in vielen Bereichen der Unternehmensbelegschaft nach wie vor stark unterrepräsentiert, eine Situation, die viele asiatische Unternehmen durch einen besseren Zugang zu weiblichen Talenten verbessern wollen.

Nachdem wir uns nun die übergreifenden Trends angesehen haben, lassen Sie uns einen tieferen Blick auf drei spezifische Märkte werfen, beginnend mit Singapur:

Gewerbe- und Wohnimmobilien treiben Singapurs Immobilienwachstum an

Die meisten Quellen sind optimistisch für den Immobilienmarkt in Singapur. Sie stützen sich auf die steigende Nachfrage nach Gewerbe- und Wohnimmobilien, einen robusten Industriesektor und die Hoffnung auf eine Erholung des Einzelhandels im Zuge der Rückkehr des internationalen Tourismus in das Land.

• Kommerziell. Steigende Mietnachfrage aufgrund der Lockerung der Pandemiebeschränkungen durch die Regierung ab April 2022. Unternehmen, die ihren Sitz von Hongkong nach Singapur verlegen, treiben die Nachfrage ebenfalls in die Höhe, während Büroflächen der Kategorie A im zentralen Geschäftsviertel weiterhin begrenzt sind, was die Preise in die Höhe treibt.
• Wohnimmobilien. Für 2022wird ein Anstieg der Preise für Wohnimmobilien prognostiziert, wobei die Schätzungen zwischen 7% und 1-3% schwanken, da die Regierung speziell darauf abzielt, den Preisanstieg zu bremsen.
• Industriell. Mieter aus den Bereichen Biowissenschaften und Pharmazeutik benötigen maßgeschneiderte Flächen für Hightech-F&E-Einrichtungen, während das verarbeitende Gewerbe des Landes bis 2030 voraussichtlich um 50% wachsen wird. Infolgedessen dürfte die Nachfrage in die Höhe schnellen und die Industriemieten weiter in die Höhe treiben.
• Einzelhandel. Es wird erwartet, dass die Lockerung der Pandemie-Beschränkungen die Performance des Einzelhandelssektors verbessern wird, da mehr Menschen in die Einzelhandelsflächen zurückkehren. Das Angebot an Einzelhandelsimmobilien wird ebenfalls niedrig gehalten, in der Hoffnung, eine Erholung der Mietpreise zu fördern.

Es wird erwartet, dass die Immobilienbranche in Singapur mehr Mitarbeiter einstellen wird

Aus vielen Gründen ist die Nachfrage nach Talenten in der Immobilienbranche Singapurs schon lange größer als das Angebot. Jetzt wird erwartet, dass die Branche ihre Einstellungen beschleunigen wird, da sich die Wirtschaft nach der Pandemie weiter öffnet.

Gleichzeitig steht der Sektor vor der Herausforderung der digitalen Transformation. Viele der etablierten Immobilienunternehmen haben die Digitalisierung im Vergleich zu anderen Sektoren nur langsam vorangetrieben. Jetzt wird sich die Branche der Notwendigkeit der Digitalisierung bewusst und sucht nach qualifizierten Talenten in diesem Bereich – insbesondere im Bereich des digitalen Marketings.

„Der Mangel an qualifizierten Fachkräften wird Immobilienunternehmen dazu zwingen, ihre Angebote für Mitarbeiter zu verbessern, um Spitzenkräfte anzuziehen und zu halten. Dazu gehört das Angebot höherer Boni, Gehaltserhöhungen und langfristiger Anreizsysteme.“

Das digitale Zeitalter spiegelt sich auch darin wider, dass die Mietverträge für Einzelhandelsflächen um 10 % zurückgegangen sind, da immer mehr Einzelhändler auf E-Commerce umsteigen. Da leere Flächen vermietet werden müssen, suchen Unternehmen zunehmend nach erfahrenen Vermietungsmanagern mit umfangreichen Netzwerken, um neue gewerbliche Mieter zu finden.

Der Anstieg der Unternehmensverlagerungen aus Hongkong und China nach Singapur im Zuge der strengen Abschottungsmaßnahmen sowie die rasche Zunahme von Family Offices in den Jahren 2020 und 2021 bedeutet, dass Immobilienunternehmen mehr leitende Positionen für die Vermietung oder Mietervertreter benötigen, um diese neuen potenziellen Mieter zu betreuen. Mit der Ankündigung der Monetary Authority of Singapore, strengere Governance-Kriterien für Family Offices einzuführen, müssen die Immobilienunternehmen diese Mietervertreter mit Fachwissen in den Bereichen Governance, Risikomanagement und Technologie ausstatten – all das, was die neuen Family Offices brauchen werden.

Der Mangel an qualifizierten Fachkräften wird Immobilienunternehmen dazu zwingen, ihre Angebote für Mitarbeiter zu verbessern, um Spitzenkräfte anzuziehen und zu halten. Dazu gehört das Angebot höherer Boni, Gehaltserhöhungen und langfristiger Anreizsysteme. Es wird erwartet, dass der durchschnittliche Jahresbonus für Angestellte in der Immobilienbranche von einem Monatsgehalt im Jahr 2021 auf bis zu drei Monatsgehälter im Jahr 2022 steigen wird. Dies spiegelt sowohl die verbesserte Leistung der Branche als auch die steigende Nachfrage nach Talenten wider.

Hongkong: An der Schwelle zur Erholung nach dem Pandemieschock

Chinas Null-Covid-Politik und die pandemischen Reisebeschränkungen haben viele Unternehmen und Geschäftsleute davon abgehalten, in Hongkong Geschäfte zu machen. Die jüngste Volkszählung des Territoriums meldete zum ersten Mal seit 60 Jahren einen Rückgang der Bevölkerung um 2%.

Da der neue Chief Executive von Hongkong, John Lee, jedoch verspricht, die Wirtschaft bis Oktober 2022 wieder vollständig zu öffnen, besteht eine gewisse Hoffnung, dass sich die Wirtschaft stabilisieren wird. Daher sind die Aussichten für den Immobilienmarkt immer noch hoffnungsvoll, denn Berichten zufolge steht er 2022 an der Schwelle zur Erholung.

• Kommerziell. Laut JLL scheint der Büromarkt in Hongkong insgesamt nicht von der jüngsten Nettoabwanderung von Talenten betroffen zu sein, die JLL als vorübergehend betrachtet. Der Bericht weist darauf hin, dass große multinationale Unternehmen wie L’Oréal, Moët Hennessy und VF Corporation nach Singapur umgezogen sind, während Pepsi, Unilever und P&G nach Dubai umgezogen sind. Trotz alledem wird erwartet, dass sich der Bürosektor mit der Bekanntgabe des Fahrplans für die Wiedereröffnung stabilisieren wird. Die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien steigt auch im Bereich der Biowissenschaften und trägt dazu bei, den Markt in Schwung zu halten.
• Wohnsitz. Dieser Markt hat sich etwas erholt, nachdem die Pandemie-Beschränkungen gelockert wurden, auch wenn er im Vergleich zum Vorjahr immer noch rückläufig ist. Goldman Sachs sagt voraus, dass die Hauspreise zwischen 2022 und 2025 um 20% fallen könnten. Dieser Preisrückgang könnte dann zu einem Anstieg der Verkäufe führen, deren Volumen laut Knight Frank um 3 bis 5 % steigen könnte , angeführt vom Luxusmarkt.
• Einzelhandel. Es wird erwartet, dass sich die Lage verbessern wird, da die Maßnahmen zur sozialen Distanzierung allmählich gelockert werden und elektronische Gutscheine zur Ankurbelung des Konsums eingesetzt werden. Das Tempo der Erholung dürfte jedoch allmählich bleiben, da es einige Zeit dauern dürfte, bis der Einzelhandel wieder das Niveau von vor der Pandemie erreicht.
• Industriell. Der Markt verzeichnete trotz einer allgemeinen Verlangsamung eine solide Nachfrage von Drittanbietern aus der Logistikbranche. Dies und der geringe Leerstand ließen die Mieten im 2. Quartal 2022 um 1,1 % steigen. Beobachter gehen davon aus, dass Vermieter und Investoren in diesem Sektor künftig Partnerschaften mit Betreibern aus anderen wachstumsstarken Sektoren wie Logistik, Kühllagerung, Selfstorage oder Rechenzentren in Betracht ziehen werden. Die Nutzung solcher Partnerschaften zur Vereinbarung langer Mietverträge würde theoretisch sowohl zu sicheren, stabilen Mieteinnahmen als auch zu höheren Renditen führen.

Es wird erwartet, dass die Nachfrage nach Immobilienfachkräften in Hongkong steigen wird, was zu durchschnittlichen Gehaltserhöhungen von 20% führen wird

Wenn sich die Immobilienbranche stabilisiert, wird die Nachfrage nach Talenten steigen. Einige Arbeitnehmer haben während des Covid ihren Arbeitsplatz verlassen und hatten Schwierigkeiten, Arbeit zu finden. Wenn sich der Markt erholt, werden viele von ihnen wieder Arbeit finden und können mit Gehaltssteigerungen von durchschnittlich bis zu 5% rechnen.

Diejenigen Fachkräfte, die derzeit arbeiten, können dagegen mit einer Gehaltserhöhung von 20 % rechnen , wenn sie ihren Arbeitsplatz zwischen Unternehmen wechseln. Der Anstieg der Nachfrage nach Talenten wird dadurch verschärft, dass viele Fachkräfte aus Hongkong nach Singapur, Australien oder Großbritannien abgewandert sind. In einigen Fällen war dies jedoch auf die Verlagerung von Unternehmen zurückzuführen, so dass einige Stellen, die weggefallen sind, nicht neu besetzt werden müssen.

Im Allgemeinen sind es die umsatzsteigernden Funktionen, der Betrieb (Facility Management) und die IT-Funktionen, bei denen die Nachfrage am ehesten steigen wird. Immobilienunternehmen müssen sich auf steigende Umsätze, die digitale Transformation und die Entwicklung neuer kundenorientierter Betriebsmodelle konzentrieren, was alles die Nachfrage nach Talenten ankurbeln wird. Vor allem Unternehmen aus der Leasingbranche bieten neben höheren Gehältern und wettbewerbsfähigeren Provisionsstrukturen auch Antrittsprämien an, um Spitzenkräfte anzuziehen.

„Geplante Investitionen in den New Territories und Kowloon zur Entwicklung von Wohnimmobilien und neuen, innovativen Wirtschaftszentren dürften in den kommenden Jahren zum Wachstum des Sektors – und des Bedarfs an Talenten – beitragen.“

Geplante Investitionen in den New Territories und Kowloon zur Entwicklung von Wohnimmobilien und neuen, innovativen Wirtschaftszentren dürften in den kommenden Jahren zum Wachstum des Sektors und seinem Talentbedarf beitragen. Für neue Bauprojekte werden beispielsweise Fachkräfte für das Projektmanagement, das Facility Management und die Immobilienverwaltung benötigt sowie Vermietungsexperten, die hochwertige Gewerbe- und Einzelhandelsimmobilien vermitteln und betreuen. Immobilienberatungsunternehmen werden Investmentspezialisten und andere Personen benötigen, die in der Lage sind, die Immobilienportfolios ihrer Kunden zu verwalten und zu diversifizieren.

Diejenigen, die über ein breiteres Spektrum an Fähigkeiten verfügen – einschließlich Kundenservice und Mietermanagement – werden sich eher durchsetzen.

Chinas langfristige Aussichten bleiben trotz Abschwächung des Wohnungsmarktes solide

Dank der langen Pandemiesperren in Städten wie Shanghai und Changchun könnte China nun Schwierigkeiten haben, das im März vom Nationalen Volkskongress festgelegte jährliche Wachstumsziel von 5,5% zu erreichen. Dennoch gehen die meisten Ökonomen davon aus, dass die chinesische Wirtschaft im 3. und 4. Quartal um bis zu 6% wachsen wird, sofern die Konjunkturpolitik der Regierung den Binnenkonsum und das Wachstum der städtischen Immobilien ankurbelt.

Seit 2021 hat die Verlangsamung des städtischen Wohnungsbaus zur allgemeinen wirtschaftlichen Abschwächung in China beigetragen, die durch den Rückgang der Wohnungsverkäufe um mehr als 20% im ersten Halbjahr 2022 noch verschärft wurde. Die Probleme auf dem Immobilienmarkt werden sich 2022 weiter verschärfen.

• Kommerziell. CBRE erwartet, dass die landesweite „Nettoabsorption“ – die Summe der Quadratmeter, die physisch belegt werden, abzüglich der Summe der Quadratmeter, die während eines bestimmten Zeitraums physisch frei werden – im Jahr 2022 6,2 Millionen Quadratmeter erreichen wird. Dies ist ein Anstieg gegenüber dem Fünf-Jahres-Durchschnitt von 5,3 Millionen Quadratmetern, angeführt von der wachsenden Nachfrage nach Büroflächen von Technologie-, Medien- und Telekommunikationsunternehmen wie Tencent, Byte-Dance, Alibaba, Huawei, Meituan und Amazon. Infolge der wachsenden Nachfrage von Top-Internetunternehmen verzeichnen vier der A-Büromärkte in Peking derzeit eine Leerstandsquote von weniger als 10%.
• Wohnimmobilien. Da die Sperrungen in den Großstädten die Einkommen einiger Menschen und damit ihre Fähigkeit, ihre Hypotheken zu bedienen, beeinträchtigt haben, hat dies die Nachfrage nach Wohnimmobilien geschwächt. S&P Global Ratings erwartet, dass die nationalen Immobilienverkäufe um 28%-33% sinken werden. Banken in mehr als 100 Städten haben seit März 2022 die Hypothekenzinsen gesenkt – in einigen Fällen um bis zu 60 Basispunkte – in der Hoffnung, die Nachfrage anzukurbeln. Die Regierung ist sich darüber im Klaren, dass sie es vorzieht, Spekulationen auf dem Wohnungsmarkt zu vermeiden oder zu verhindern, dass Bauträger hohe Schulden aufnehmen, um den Bau anzukurbeln. Daher ist es unwahrscheinlich, dass die Preise im Wohnungssektor in naher Zukunft steigen werden. Gleichzeitig halten verärgerte Käufer die Zahlungen für unfertige Häuser zurück, was den Druck auf die Bauträger erhöht, die ohnehin schon mit erheblichen Liquiditätsproblemen zu kämpfen hatten. Andere Hauskäufer haben ihre Hypothekenzahlungen gestoppt, um die Banken und die Regierung unter Druck zu setzen, damit die Bauträger die Häuser liefern, für die sie bezahlt haben. Dies wird den Druck auf die Hauspreise weiter erhöhen.
• Einzelhandel. Die steuerlichen Anreize und Subventionen der Regierung dürften die Erholung des Einzelhandelssektors des Landes unterstützen, wobei laut CBRE ein deutliches Wachstum bei den Gen-Z-bezogenen Geschäften und den Einzelhändlern für neue Energiefahrzeuge zu erwarten ist. Im Jahr 2022 sank die durchschnittliche Miete für erstklassige Einzelhandelsflächen in den Großstädten um 0,9% gegenüber dem Vorquartal. Nachdem die Mieteinnahmen von Einkaufszentren während der Pandemie massiv eingebrochen waren, sind die langfristigen Aussichten jetzt jedoch solider. Die Einkaufszentren optimieren weiterhin ihren Betrieb, modernisieren ihre Einrichtungen und führen neue Dienstleistungen und innovative Einzelhandelsformate ein, um das neue Verbraucherverhalten und die neuen Einkaufsgewohnheiten zu bedienen.
• Industriell. Da die Nachfrage auch 2022 stark bleiben wird, wird erwartet, dass die Nettoabsorption in diesem Sektor im zweiten Jahr in Folge 6 Millionen Quadratmeter übersteigen wird, angetrieben durch den Aufstieg neuer Geschäftsmodelle wie E-Commerce und die Expansion von Drittanbietern im Logistikbereich. Laut McKinsey hat die Pandemie das Wachstum des Logistiksektors nur beschleunigt. Die steigende Nachfrage nach E-Commerce während der Sperrzeiten hat die Nachfrage nach Logistik angekurbelt und 2021 zu einem Rekorde-Jahr gemacht, ein Trend, der sich 2022 fortsetzen dürfte.

Nachfrage nach Immobilientalenten wird voraussichtlich steigen

Laut CGTN steht China unter einem mehrfachen wirtschaftlichen Abwärtsdruck. Die chinesische Regierung plant eine Reihe von Maßnahmen, um ein stabiles Wirtschaftswachstum zu fördern und die Beschäftigung anzukurbeln, darunter Steuersenkungen und Mehrwertsteuerrückerstattungen. Im Rahmen der Pläne der Regierung, bis zu 11 Millionen neue Arbeitsplätze zu schaffen, wird erwartet, dass die Zahl der Neueinstellungen im Immobiliensektor zunehmen wird.

Private Immobilienunternehmen sind im aktuellen Wirtschaftsklima bei der Einstellung von Mitarbeitern vorsichtiger geworden, zumal die Bemühungen der chinesischen Regierung zur Eindämmung der Immobilienspekulation den Markt abgekühlt haben. Infolgedessen gibt es derzeit mehr Immobilientalente als Marktnachfrage.

„Da die chinesische Regierung Immobilien als einen wichtigen Wirtschaftszweig für das künftige Wirtschaftswachstum ansieht, können wir in den kommenden Jahren mit mehr Aktivitäten in den Bereichen Gewerbe und Industrie rechnen.“

Da die chinesische Regierung den Immobiliensektor jedoch als eine wichtige Branche für das künftige Wirtschaftswachstum ansieht und seinen Gesamtbeitrag zum BIP schätzt, können wir in den kommenden Jahren mit mehr Aktivitäten in den Sektoren Gewerbe und Industrie rechnen. Dies wird zu einer Nachfrage nach Talenten mit Erfahrung im Immobiliengeschäft und bei Investitionen führen.

Aus diesem Grund ist die Nachfrage nach Talenten im Industriesektor bereits explosionsartig gestiegen. Immobilienfonds müssen sich an den Wandel anpassen und neue Talente rekrutieren. Personen mit Erfahrung in den Bereichen Kapitalbeschaffung, Immobilieninvestitionen, Bewertung und Geschäftsentwicklung werden ebenso gefragt sein wie Personen mit operativer Erfahrung in der Verwaltung und Betreuung von Gewerbe- und Einzelhandelsimmobilien.

Immobilienunternehmen im Bereich Gewerbe und Einzelhandel werden wahrscheinlich mehr Fachleute für ihre Leasingabteilungen benötigen. Die Vermietung von Büro- und Einzelhandelsflächen gilt als Schlüssel zur langfristigen Rentabilität, da es sich hierbei um ein Geschäft mit wiederkehrenden Einnahmen handelt. Darüber hinaus haben gewerbliche Immobilienunternehmen ihr Geschäft ständig angepasst, um die Marktnachfrage nach Gesundheitseinrichtungen, Hotels und Dienstleistungsbüros zu befriedigen, die einen starken Cashflow generieren können. Personen mit Kenntnissen im Bereich Leasing werden daher wahrscheinlich sehr gefragt sein.

Gleichzeitig konzentrieren sich zukunftsorientierte Immobilienunternehmen neben anderen digitalen Technologien zunehmend auf die Nutzung von E-Plattformen zur Kundenansprache. Die Nachfrage nach Mitarbeitern mit Kenntnissen in den Bereichen Digitales und E-Commerce wird wahrscheinlich steigen, da Immobilienunternehmen ihre Kunden online besser ansprechen und bedienen wollen.

Für ein Gespräch über die Bedürfnisse und Anforderungen Ihrer Organisation wenden Sie sich bitte an Vincent Leong, v.leong@www.sheffieldhaworth.com