Con el aumento de la inflación, la crisis geopolítica de Ucrania y el fantasma de la recesión mundial, incluso los mercados inmobiliarios de Asia Oriental podrían sentir pronto el impacto del encarecimiento de los préstamos y la subida de los tipos de interés. Este artículo pretende explorar el impacto que éstas y otras tendencias macroeconómicas clave están teniendo en el sector inmobiliario de Singapur, China y Hong Kong, y las repercusiones para el talento.
En cada uno de estos mercados, exploraremos cuatro de las seis clases principales de activos, que en este artículo definimos como:
- Inmuebles comerciales, que incluyen oficinas
- Inmuebles industriales, que comprenden parques empresariales, fábricas, almacenes, etc.
- Residencial
- Comercio minorista, que incluye centros comerciales y espacios comerciales de primera categoría y suburbanos
- Alojamiento, que incluye hoteles y residencias de estudiantes (no en el ámbito actual)
- Alternativas, que comprenden centros de datos y activos de infraestructura (no en el ámbito actual)
Asia-Pacífico seguirá creciendo en 2022, aunque a un ritmo mucho menor que en 2021
Antes de sumergirnos en los distintos mercados nacionales, repasemos brevemente el sector residencial de la región en su conjunto, ya que suele ser el que más preocupa a la mayoría de la gente. Curiosamente, la mayoría de los analistas del sector siguen pronosticando un crecimiento sustancial en los mercados inmobiliarios más caros de la región hasta 2022, a pesar de la pandemia en curso, las tensiones geopolíticas y la probabilidad de importantes subidas de los tipos de interés.
Aunque los precios residenciales en toda la región subieron un 9,1% en 2021, lo más probable es que esto se deba al impacto de la pandemia que está remitiendo y a que los compradores experimentan FOMO (miedo a perderse algo). Aunque no podemos esperar nada parecido al mismo crecimiento este año, debemos esperar que continúe la inversión en propiedades residenciales como forma de preservación de la riqueza. Al mismo tiempo, la continua reapertura tras la pandemia probablemente fomentará las compras transfronterizas.
Dicho esto, las cifras del 1T 2022 ya han mostrado una notable tendencia hacia un menor crecimiento interanual. Por ejemplo, las ventas de viviendas en Hong Kong cayeron a su nivel más bajo en dos años en marzo de 2022, mientras que Singapur experimentó una contracción similar. Sin embargo, hay algunos indicios de una posible recuperación. En el segundo trimestre de 2022, los precios de la vivienda en Hong Kong se estabilizaron a medida que la pandemia se iba controlando.
En el caso de Singapur, la ciudad intentó deliberadamente enfriar el mercado residencial en 2021. Ahora ha experimentado un ligero giro debido a lo que en el mercado se conoce como «ventas residenciales no aterrizadas» (condominios y apartamentos) y a la llegada al mercado de más propiedades en los meses posteriores a la última ronda de medidas de enfriamiento de la ciudad.
El mercado de talentos de Asia está experimentando una grave escasez de cualificaciones
En general, está claro que la mayoría de los países de la región Asia-Pacífico sufren escasez de personal cualificado por múltiples razones. Entre ellas están los cambios tecnológicos, el envejecimiento de la mano de obra y la falta de capacidad para mejorar la cualificación de los empleados.
La OCDE informa de que, a partir de 2021, «la población en edad de trabajar como porcentaje de la población total disminuirá con el tiempo en el Sudeste Asiático«. Una encuesta realizada en 2021 por la consultora de infraestructuras Turner and Townsend descubrió que el 64% de los 90 mercados encuestados se enfrentaban a una escasez de personal cualificado el año pasado.
El resultado de esta escasez es el aumento de los salarios, un grave reto para la contratación, especialmente en un contexto de aumento de la inflación subyacente.
Otro reto para los empresarios de la región es el aumento de la rotación de personal, consecuencia de la jubilación de la generación del Baby Boomer y de la tendencia de los trabajadores más jóvenes a cambiar de trabajo con más frecuencia. Esto se traduce en un aumento de las empresas que recurren a personal contratado y temporal para cubrir vacantes.
La última megatendencia a debatir es la creciente importancia regional de la diversidad y la inclusión. Justo antes de la pandemia, McKinsey calculaba que las mujeres sólo representaban el 12% del sector mundial de la construcción. Siguen estando infrarrepresentadas en muchos ámbitos de la mano de obra empresarial, una situación que muchas empresas asiáticas intentan mejorar aumentando el acceso al talento femenino.
Ahora que hemos visto las tendencias generales, vamos a profundizar en tres mercados concretos, empezando por Singapur:
Los sectores comercial y residencial impulsarán el crecimiento inmobiliario de Singapur
La mayoría de las fuentes son optimistas respecto al mercado inmobiliario de Singapur, basándose en el aumento de la demanda comercial y residencial, la resistencia del sector industrial y la esperanza de una recuperación del comercio minorista a medida que el turismo internacional regrese al país.
- Comercial. Aumento de la demanda de alquileres debido a que el gobierno ha relajado sus restricciones por pandemia desde abril de 2022. Las empresas que se trasladan de Hong Kong a Singapur también están impulsando la demanda, mientras que el espacio de oficinas de grado A en el distrito central de negocios sigue siendo limitado, lo que hace subir los precios.
- Residencial. Se prevé que los precios de los inmuebles residenciales aumenten en 2022, aunque las estimaciones varían entre el 7% y el 1-3%, debido a las políticas gubernamentales diseñadas específicamente para frenar la subida de precios.
- Industriales. Los inquilinos del sector farmacéutico y de las ciencias de la vida necesitan espacios a medida para albergar instalaciones de I+D de alta tecnología, mientras que el sector manufacturero del país parece que crecerá un 50% de aquí a 2030. En consecuencia, se prevé que la demanda se dispare, lo que hará que los alquileres industriales sigan subiendo.
- Comercio minorista. Se espera que la relajación de las restricciones pandémicas impulse un mejor rendimiento del sector minorista, a medida que más gente vuelva a los locales comerciales. También se mantiene baja la oferta inmobiliaria minorista, con la esperanza de impulsar una recuperación de los precios de los alquileres.
Se espera que el sector inmobiliario de Singapur aumente la contratación
Por muchas razones, la demanda de talento en el sector inmobiliario singapurense ha superado desde hace tiempo a la oferta. Ahora se espera que el sector aumente sus contrataciones a medida que la economía siga abriéndose tras la pandemia.
Al mismo tiempo, el sector se enfrenta al reto de la transformación digital. Muchas de las empresas inmobiliarias establecidas han tardado en digitalizarse en comparación con otros sectores. Ahora el sector está tomando conciencia de la necesidad de digitalizarse y busca contratar talentos cualificados en este ámbito, sobre todo en marketing digital.
«La escasez de talentos cualificados obligará a las empresas inmobiliarias a reforzar sus propuestas de valor a los empleados para atraer y retener a los mejores talentos. Esto incluirá ofrecer primas más altas, aumentos salariales y planes de incentivos a largo plazo».
Otro reflejo de la era digital es que los arrendamientos de locales comerciales se han reducido un 10% a medida que más minoristas se pasan al comercio electrónico. Ante la necesidad de alquilar espacios vacíos, las empresas buscan cada vez más gestores de arrendamientos con experiencia y amplias redes para captar nuevos inquilinos comerciales.
El aumento de las deslocalizaciones de empresas a Singapur desde Hong Kong y China a raíz de las estrictas políticas de cierre, más el rápido incremento de las oficinas familiares entre 2020 y 2021, significa que las empresas inmobiliarias necesitan más altos cargos de arrendamiento o representantes de inquilinos para atender a estos nuevos inquilinos potenciales. Con el anuncio de la Autoridad Monetaria de Singapur de criterios de gobernanza más estrictos para las oficinas familiares, las inmobiliarias necesitarán que esos representantes de inquilinos tengan conocimientos especializados en las áreas de gobernanza, gestión de riesgos y tecnología, todo lo cual necesitarán las nuevas oficinas familiares.
La escasez de talentos cualificados obligará a las empresas inmobiliarias a reforzar sus propuestas de valor a los empleados para atraer y retener a los mejores talentos. Esto incluirá ofrecer primas más elevadas, aumentos salariales y planes de incentivos a largo plazo. Se prevé que la prima anual media de los empleados del sector inmobiliario aumente de un mes de salario en 2021 a hasta tres meses en 2022. Esto es un reflejo tanto de la mejora de los resultados del sector como de la creciente demanda de talento.
Hong Kong: en la cúspide de la recuperación tras el choque pandémico
La política china de «cero covacha», unida a las restricciones pandémicas a los viajes, han disuadido a muchas empresas y entidades comerciales de hacer negocios en Hong Kong. El censo más reciente del territorio informó de una contracción del 2% de la población por primera vez en 60 años.
Sin embargo, con la promesa del nuevo Jefe del Ejecutivo de Hong Kong, John Lee, de reabrir por completo en octubre de 2022, hay cierta esperanza de que la economía se estabilice. Así pues, las perspectivas del mercado inmobiliario siguen siendo esperanzadoras, con informes que lo sitúan en la cúspide de la recuperación en 2022.
- Comercial. Según JLL, el mercado de oficinas de Hong Kong en general no parece haberse visto afectado por la reciente salida neta de talento, que considera temporal. El informe señala que grandes multinacionales como L’Oréal, Moët Hennessy y VF Corporation se han trasladado a Singapur, mientras que Pepsi, Unilever y P&G lo han hecho a Dubai. A pesar de todo, se espera que el sector de oficinas se estabilice a medida que se anuncie la hoja de ruta para la reapertura. La demanda de inmuebles comerciales también está aumentando entre el sector de las Ciencias de la Vida, lo que contribuye a mantener el mercado boyante.
- Residencial. Este mercado ha experimentado cierta recuperación ahora que las restricciones por la pandemia están remitiendo, aunque sigue registrando una caída interanual. Goldman Sachs predice que los precios de la vivienda podrían caer un 20% de 2022 a 2025. Este descenso de los precios podría dar lugar a un aumento de las ventas, cuyo volumen, según Knight Frank, podría crecer entre un 3 y un 5%, liderado por el mercado de lujo.
- Venta al por menor. Se espera que mejore dada la relajación gradual de las medidas de distanciamiento social y el uso de vales electrónicos para estimular el consumo. Sin embargo, es probable que el ritmo de la recuperación siga siendo gradual, dado el tiempo que probablemente tardará el tráfico peatonal minorista en recuperar los niveles anteriores a la pandemia.
- Industrial. El mercado experimentó una sólida demanda por parte de los operadores logísticos a pesar de la ralentización general. Esto, unido a la escasez de vacantes, hizo subir los alquileres un 1,1% en el segundo trimestre de 2022. De cara al futuro, los observadores predicen que los arrendadores e inversores de este sector considerarán la posibilidad de asociarse con operadores de otros sectores de rápido crecimiento, como la logística, el almacenamiento en frío, el autoalmacenamiento o los centros de datos. Aprovechar estas asociaciones para concertar contratos de arrendamiento a largo plazo conduciría, en teoría, tanto a unos ingresos por alquiler seguros y estables como a unos rendimientos más altos.
Se espera que aumente la demanda de talentos inmobiliarios en Hong Kong, lo que conllevará aumentos salariales medios del 20
A medida que el sector inmobiliario se estabilice, aumentará la demanda de talento. Algunos empleados dejaron sus empleos durante Covid y tuvieron dificultades para encontrar trabajo. A medida que mejore el mercado, muchos de ellos volverán a encontrar trabajo, y pueden esperar aumentos salariales de hasta el 5% de media.
En cambio, los empleados cualificados que trabajan actualmente pueden esperar un aumento salarial del 20% si cambian de empresa. El aumento de la demanda de talentos se ve exacerbado por el número de profesionales de Hong Kong que se han marchado a Singapur, Australia o el Reino Unido, pero en algunos casos se ha debido a la deslocalización de las empresas, por lo que algunos puestos que se han ido no necesitarán ser cubiertos de nuevo.
En general, las funciones que generan ingresos, las operaciones (gestión de instalaciones) y las funciones de TI son aquellas en las que es más probable que aumente la demanda. Las empresas inmobiliarias deben centrarse en aumentar los ingresos, la transformación digital y el desarrollo de nuevos modelos operativos centrados en el cliente, todo lo cual impulsará la demanda de talento. Las empresas de arrendamiento, en particular, están ofreciendo primas de incorporación junto con salarios más altos y estructuras de comisiones más competitivas, específicamente para atraer a los mejores talentos.
«Se espera que las inversiones previstas en los Nuevos Territorios y Kowloon para desarrollar inmuebles residenciales y nuevos centros económicos innovadores contribuyan al crecimiento del sector -y a sus necesidades de talento- en los próximos años.»
Se espera que las inversiones previstas en los Nuevos Territorios y Kowloon para desarrollar inmuebles residenciales y nuevos centros económicos innovadores contribuyan al crecimiento del sector y a sus necesidades de talento en los próximos años. Los nuevos proyectos de construcción requerirán talentos en gestión de proyectos, gestión de instalaciones y gestión inmobiliaria, por ejemplo, así como profesionales del arrendamiento para contratar y atender propiedades comerciales y minoristas de gama alta. Los proveedores de consultoría inmobiliaria necesitarán especialistas en inversiones y otras personas capaces de gestionar y diversificar las carteras inmobiliarias de los clientes.
Aquellas personas que muestren un conjunto de aptitudes más amplio -incluido el servicio al cliente y la gestión de inquilinos- tienen más probabilidades de destacar.
Las perspectivas a largo plazo de China siguen siendo sólidas a pesar de la desaceleración residencial
Debido a los largos cierres por pandemia en ciudades como Shanghai y Changchun, China puede tener ahora dificultades para alcanzar el objetivo de crecimiento anual del 5,5% fijado en marzo por la Asamblea Popular Nacional. Dicho esto, la mayoría de los economistas prevén que la economía china crecerá hasta un 6% en el tercer y cuarto trimestre, siempre que la política de estímulo del gobierno aumente el consumo interno y el crecimiento del sector inmobiliario urbano.
Desde 2021, la ralentización de la construcción de viviendas urbanas ha contribuido a la desaceleración económica general de China, agravada por el descenso de las ventas residenciales en más de un 20% en el primer semestre de 2022. Los problemas del mercado inmobiliario seguirán empeorando en 2022.
- Comercial. CBRE prevé que la «absorción neta» nacional -la suma de los metros cuadrados que pasan a estar físicamente ocupados, menos la suma de los metros cuadrados que quedaron físicamente vacantes durante un periodo concreto- alcance los 6,2 millones de metros cuadrados en 2022. Esto supone un aumento con respecto a la media quinquenal de 5,3 millones de metros cuadrados, impulsado por la creciente demanda de espacio de oficinas por parte de empresas de tecnología, medios de comunicación y telecomunicaciones como Tencent, Byte-Dance, Alibaba, Huawei, Meituan y Amazon. Como consecuencia de la creciente demanda de las principales empresas de Internet, cuatro de los mercados de oficinas de grado A de Pekín registran actualmente una tasa de vacantes inferior al 10%.
- Residencial. Los cierres en las ciudades de primer nivel han afectado a los ingresos de algunas personas y, por tanto, a su capacidad para pagar sus hipotecas, lo que ha debilitado la demanda de inmuebles residenciales. S&P Global Ratings prevé que las ventas de inmuebles a nivel nacional caigan entre un 28% y un 33%. Los bancos de más de 100 ciudades han bajado los tipos hipotecarios desde marzo de 2022 -hasta 60 puntos básicos en algunos casos- con la esperanza de estimular la demanda. El gobierno tiene claro que prefiere evitar la especulación en el mercado de la vivienda o que los promotores asuman grandes volúmenes de deuda para impulsar la construcción. En consecuencia, es poco probable que el sector residencial experimente subidas de precios en un futuro próximo. Al mismo tiempo, los compradores descontentos están reteniendo los pagos de las viviendas inacabadas, y esto aumenta la presión sobre los promotores, que ya se enfrentaban a graves problemas de liquidez. Otros compradores han dejado de pagar sus hipotecas para presionar a los bancos y al gobierno para que obliguen a los promotores a entregar las viviendas por las que pagaron. Esto añadirá más presión a la baja sobre los precios de la vivienda.
- Comercio minorista. Los incentivos fiscales y las subvenciones del gobierno deberían apoyar la recuperación del sector minorista del país, y se espera que los comercios relacionados con la Generación Z y los minoristas de vehículos de nueva energía experimenten un crecimiento significativo, según CBRE. En 2022, el alquiler medio de locales comerciales de primera categoría en las principales ciudades experimentó un descenso del 0,9% intertrimestral. Sin embargo, tras los enormes golpes que sufrieron los ingresos por alquiler de los centros comerciales durante la pandemia, las perspectivas a largo plazo son ahora más sólidas. Los centros comerciales siguen optimizando sus operaciones, mejorando sus instalaciones e introduciendo nuevos servicios y formatos minoristas innovadores para atender a los nuevos comportamientos y pautas de compra de los consumidores.
- Industrial. Con una demanda que se mantendrá fuerte en 2022, se espera que la absorción neta en este sector supere los 6 millones de metros cuadrados por segundo año consecutivo, impulsada por el auge de nuevos modelos de negocio como el comercio electrónico y la expansión de actores logísticos terceros. Según McKinsey, la pandemia no ha hecho sino acelerar el crecimiento del sector logístico. El aumento de la demanda de comercio electrónico durante los cierres espoleó la demanda de logística, haciendo de 2021 un año extraordinario, una tendencia que probablemente continúe en 2022.
Se espera que aumente la demanda de talento inmobiliario
Según CGTN, China se enfrenta a múltiples presiones económicas a la baja, y el gobierno chino planea poner en marcha una serie de políticas para impulsar un crecimiento económico estable y fomentar el empleo, entre ellas ofrecer reducciones fiscales y devoluciones del impuesto sobre el valor añadido. Como parte de los planes del gobierno para ayudar a crear hasta 11 millones de nuevos puestos de trabajo, se espera que el sector inmobiliario experimente un aumento de la contratación.
Las empresas inmobiliarias privadas se han vuelto más cautelosas a la hora de contratar personal en el actual clima económico, sobre todo porque los esfuerzos del gobierno chino por frenar la especulación inmobiliaria han enfriado el mercado. Como consecuencia, actualmente hay más talento inmobiliario que demanda en el mercado.
«Dado que el gobierno chino considera el sector inmobiliario como una industria vital para el futuro crecimiento económico, podemos esperar ver más actividad en los sectores Comercial e Industrial en los próximos años.»
Sin embargo, dado que el gobierno chino considera el sector inmobiliario como una industria vital para el futuro crecimiento económico y valora su contribución global al PIB, podemos esperar ver más actividad en los sectores Comercial e Industrial en los próximos años. Esto dará lugar a una demanda de talentos con experiencia en operaciones e inversiones inmobiliarias.
Ya hay un crecimiento explosivo de la demanda de talento en el sector industrial por esa misma razón. Los fondos inmobiliarios tendrán que adaptarse al cambio y deberán contratar nuevos talentos. Se demandarán personas con experiencia en captación de fondos, inversión inmobiliaria, valoración y desarrollo empresarial, así como personas con experiencia operativa en gestión y mantenimiento de propiedades comerciales y minoristas.
Es probable que las empresas inmobiliarias del sector comercial y minorista necesiten más profesionales para sus divisiones de arrendamiento. El arrendamiento de oficinas y comercios se considera clave para la rentabilidad a largo plazo, ya que se trata de un negocio que genera ingresos. Además, las empresas inmobiliarias comerciales han estado ajustando constantemente su negocio para satisfacer la demanda del mercado de instalaciones sanitarias, hoteles y oficinas de servicios que puedan generar un fuerte flujo de caja. Por ello, es probable que haya una gran demanda de personas con aptitudes para el arrendamiento.
Al mismo tiempo, las empresas inmobiliarias con visión de futuro se centran cada vez más en el uso de plataformas electrónicas para captar clientes, junto con otras tecnologías digitales. Es probable que aumente la demanda de empleados con conocimientos digitales y de comercio electrónico, a medida que las empresas inmobiliarias traten de captar y atender mejor a los clientes en línea.
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