随着通货膨胀率的上升、乌克兰地缘政治危机以及全球经济衰退的阴影，即使是东亚的房地产市场也可能很快感受到借贷成本上升和利率上升的影响。本文旨在探讨这些及其他主要宏观经济趋势对新加坡、中国和香港房地产行业的影响，以及对人才的连锁反应。
在每个市场中，我们将探讨六大资产类别中的四类，在本文中我们将其定义为：
- 商业房地产，包括办公楼
- 工业房地产，包括商业园区、工厂、仓库等。
- 住宅区
- 零售，包括黄金地段和郊区的购物中心和零售空间
- 住宿，包括酒店和学生宿舍（不在当前范围内）
- 替代品，包括数据中心和基础设施资产（不在当前范围内）
2022 年亚太地区将继续增长，但增速远低于 2021 年
在深入研究各个国家市场之前，让我们简要回顾一下整个地区的住宅市场，因为这往往是大多数人最关心的问题。有趣的是，尽管大流行病、地缘政治紧张局势和利率大幅上调的可能性仍在持续，但大多数行业分析师仍预测，到 2022 年，该地区最昂贵的住房市场仍将大幅增长。
虽然整个地区的住宅价格在 2021 年上涨了 9.1%，但这很可能是由于大流行病的消退和购房者经历 FOMO（害怕错过）的影响。虽然我们不能指望今年会有同样的增长，但我们应该期待住宅物业投资作为一种财富保值形式的持续发展。与此同时，疫情过后的持续重新开放可能会鼓励跨境购买。
尽管如此，2022 年第一季度的数据已经显示出同比增长下降的明显趋势。例如，2022 年 3 月，香港的住宅销售额跌至两年来的最低点，而新加坡也经历了类似的萎缩。不过，也有一些潜在的复苏迹象。2022 年第二季度，随着疫情逐渐得到控制，香港房价趋于稳定。
在 新加坡在 2021 年刻意为住宅市场降温。现在，它已经历了一个轻微的转折 原因是市场上所谓的 “非土地住宅销售”（公寓），以及在上一轮城市降温措施之后的几个月里有更多的房产进入市场。
亚洲人才市场正面临严重的技能短缺问题
总体而言，亚太地区大多数国家显然都存在技能短缺问题，原因是多方面的。这些原因包括技术变革、劳动力老龄化以及缺乏提升员工技能的能力。
经济合作与发展组织（OECD）报告称，从 2021 年开始，”东南亚劳动适龄人口占总人口的比例将逐渐下降“。基础设施咨询公司特纳和汤森（Turner and Townsend）在 2021 年进行的一项调查发现，在接受调查的 90 个市场中，有 64% 在去年面临技能短缺问题。
这种短缺的结果是工资上涨–招聘工作面临严峻挑战，尤其是在潜在通胀不断上升的背景下。
该地区雇主面临的另一个挑战是员工流失率上升，这是婴儿潮一代退休和年轻员工频繁跳槽的结果。受此影响，越来越多的公司转而聘用合同工和临时工来填补空缺。
最后一个要讨论的大趋势是多样性和包容性在地区的重要性日益增加。据麦肯锡估计，就在大流行病发生之前，全球建筑业中女性仅占 12%。在企业员工队伍的许多领域，女性的代表性仍然严重不足，许多亚洲公司都希望通过增加女性人才的机会来改善这一状况。
在了解了总体趋势之后，让我们从新加坡开始，深入探讨三个具体市场：
商业和住宅推动新加坡房地产增长
大多数消息来源都看好新加坡的房地产市场，原因是商业和住宅市场的需求不断增长，工业部门具有活力，而且随着国际旅游业重返新加坡，零售业有望复苏。
- 商业自 2022 年 4 月起，政府放宽了对大流行病的限制，导致租赁需求上升。从香港迁往新加坡的公司也推动了需求增长，而中央商务区的甲级写字楼空间仍然有限，从而推高了价格。
- 住宅。 预计2022 年住宅物业价格将上涨，但由于政府出台了专门抑制价格上涨的政策，估计涨幅在 7% 和1-3% 之间。
- 工业。生命科学和制药业的租户需要量身定制的空间来容纳高科技研发设施，而该国的制造业到 2030 年有望增长 50%。因此，需求预计将激增，导致工业租金继续走高。
- 零售业随着越来越多的人重返零售空间，大流行病限制的放松有望推动零售业取得更好的业绩。零售房地产的供应量也保持在较低水平，希望能促进租金价格的回升。
新加坡房地产公司预计将加大招聘力度
由于多种原因，新加坡房地产行业的人才长期供不应求。现在的预期是，随着大流行病后经济继续开放，该行业将加大招聘力度。
与此同时，该行业还面临着数字化转型的挑战。与其他行业相比，许多老牌房地产公司在数字化方面进展缓慢。现在，该行业开始意识到数字化的必要性，并希望招聘这一领域的技术人才，尤其是数字营销方面的人才。
“技术人才的短缺将迫使房地产公司强化其员工价值主张，以吸引和留住顶尖人才。这将包括提供更高的奖金、加薪和长期激励计划”。
数字时代的另一个反映是，随着越来越多的零售商转向电子商务，零售空间的租赁减少了 10%。由于需要租赁空置空间，越来越多的公司开始寻找经验丰富、拥有广泛网络的租赁经理来招募新的商业租户。
在严格的封锁政策下，从香港和中国迁往新加坡的企业数量增加，再加上2020 年至 2021 年期间家族办公室的迅速增加，这意味着房地产公司需要更多高级租赁或租户代表来为这些新的潜在租户提供服务。随着新加坡金融管理局宣布对家族办公室实行更严格的治理标准，房地产公司将需要这些租户代表在治理、风险管理和技术领域拥有熟练的专业知识，而这些都是新的家族办公室所需要的。
技术人才的短缺将迫使房地产公司强化其员工价值主张，以吸引和留住顶尖人才。这将包括提供更高的奖金、加薪和长期激励计划。房地产员工的平均年度奖金预计将从 2021 年的一个月工资增至 2022 年的三个月工资。这既反映了行业业绩的改善，也反映了对人才需求的增加。
香港：大流行冲击后的复苏边缘
中国的 “零鸦片 “政策加上大流行病对旅行的限制，使许多公司和商业实体对在香港开展业务望而却步。最近的人口普查报告显示，香港人口在 60 年来首次缩减了 2%。
不过，随着香港新任行政长官李约翰承诺在 2022 年 10 月前全面重开，经济有望企稳。因此，房地产市场前景仍然充满希望，有报道称2022 年房地产市场即将复苏。
- 商业。JLL 认为，香港写字楼市场总体上似乎没有受到近期人才净流出的影响，并认为这是暂时的。报告指出，欧莱雅、酩悦轩尼诗和 VF 公司等大型跨国公司已迁往新加坡，而百事可乐、联合利华和宝洁则迁往迪拜。尽管如此，随着重新开放路线图的公布，预计写字楼行业将趋于稳定。生命科学行业对商业地产的需求也在增加，这有助于保持市场的活力。
- 住宅区 随着大流行病限制的放松，该市场已出现一定程度的复苏，尽管同比仍有下降。高盛（Goldman Sachs）预测，从 2022 年到 2025 年，房价可能会下降 20%。莱坊预测，在奢侈品市场的带动下，销售量将增长 3% 到 5%。
- 零售。 由于社会隔离措施逐渐放松，以及使用电子优惠券刺激消费，预计情况将有所改善。然而，鉴于零售人流量恢复到大流行前的水平可能需要一定的时间，复苏的步伐可能仍将是渐进的。
- 工业。 尽管整体增速放缓，但第三方物流企业对该市场的需求稳健。再加上空置率紧张，2022 年第二季度的租金上涨了 1.1%。展望未来，观察家预测该行业的业主和投资者将考虑与物流、冷藏、自助仓储或数据中心等其他快速增长行业的运营商合作。从理论上讲，利用这种合作关系安排长期租约将带来安全、稳定的租金收入和更高的收益率。
香港房地产人才需求有望增加，导致平均加薪 20
随着房地产业的稳定，对人才的需求也会增加。一些员工在科维德时期离职，难以找到工作。随着市场的好转，他们中的许多人将重新找到工作，平均加薪幅度可达 5%。
相比之下，目前在职的技能型员工通过在不同公司之间调动工作，有望获得20% 的薪资增长。许多香港专业人才前往新加坡、澳大利亚或英国，加剧了对人才需求的增长，但在某些情况下，这是由于公司搬迁所致，因此一些已经离开的职位将不需要重新填补。
一般来说，创收职位、运营（设施管理）和 IT 职位的需求最有可能增加。房地产公司需要专注于增加收入、数字化转型和开发新的以客户为中心的运营模式，所有这些都将推动对人才的需求。特别是租赁领域的公司，除了提供更高的薪水和更具竞争力的佣金结构外，还提供签约奖金，以吸引顶尖人才。
“计划在新界和九龙投资开发住宅房地产和新的创新型经济中心，预计将在未来几年促进该行业的发展及其人才需求”。
计划在新界和九龙投资开发住宅房地产和新的创新型经济中心，预计这将促进该行业在未来几年的发展和人才需求。例如，新的建设项目将需要项目管理、设施管理和物业管理人才，还需要租赁专业人员从事高端商业和零售物业的租赁和服务工作。房地产咨询提供商将需要投资专家和其他能够管理客户房地产投资组合并使之多样化的人才。
那些拥有更广泛技能（包括客户服务和租户管理）的人更有可能脱颖而出。
尽管住宅销售放缓，但中国的长期前景依然稳健
由于上海和长春等城市的长期疫情封锁，中国现在可能难以实现全国人民代表大会在 3 月份制定的5.5% 的年度增长目标。尽管如此，大多数经济学家预计，只要政府的刺激政策能增加国内消费和城市房地产的增长，中国经济在第三季度和第四季度的增长率将高达 6%。
自 2021 年以来，城市住房建设放缓导致中国整体经济放缓，而 2022 年上半年住宅销售额下降超过 20%更是雪上加霜。2022 年，房地产市场的困境将继续恶化。
- 商业 世邦魏理仕预计，到 2022 年，全国 “净吸纳量”（即在特定时期内实际占用面积减去实际空置面积的总和）将达到 620 万平方米。在腾讯、字节跳动、阿里巴巴、华为、美团和亚马逊等科技、媒体和电信公司对办公空间需求不断增长的带动下，这一数字将超过 530 万平方米的五年平均水平。由于顶级互联网公司的需求不断增长，目前北京有四个甲级写字楼市场的空置率低于 10%。
- 住宅。 一线城市的限购影响了一些人的收入，进而影响了他们偿还抵押贷款的能力，这削弱了对住宅房地产的需求。标普全球评级公司预计，全国房地产销售量将下降 28%-33%。自 2022 年 3 月以来，100 多个城市的银行降低了抵押贷款利率，有些银行甚至降低了 60 个基点，希望以此刺激需求。政府明确表示，它更希望避免住房市场的投机行为，或者开发商为推动建设而大量举债。因此，短期内住宅价格不太可能上涨。与此同时，心怀不满的购房者正在扣留未完工房屋的付款，这加大了原本就面临严重流动性问题的开发商的压力。其他购房者也停止支付按揭贷款，以向银行和政府施压，促使开发商交付人们所支付的房款。这将进一步加大房价下跌的压力。
- 零售业。 世邦魏理仕认为，政府的税收优惠和补贴政策应支持该国零售业的复苏，与 Gen-Z 相关的行业和新能源汽车零售商有望实现大幅增长。2022 年，主要城市黄金零售空间的平均租金环比下降了 0.9%。然而，购物中心的租金收入在大流行病期间受到巨大打击后，现在的长期前景更加稳固。购物中心将继续优化运营、升级设施、引进新服务和创新零售业态，以满足新的消费行为和购物模式。
- 工业。随着电子商务等新商业模式的兴起和第三方物流企业的扩张，2022 年的需求将保持强劲，预计该行业的净吸纳量将连续第二年超过 600 万平方米。麦肯锡认为，大流行病只会加速物流业的发展。在封锁期间，电子商务需求的激增刺激了对物流的需求，使 2021 年成为丰收年，这一趋势很可能在 2022 年继续下去。
房地产人才需求有望增加
据 CGTN 报道，中国正面临多重经济下行压力，中国政府计划推出一揽子政策来推动经济稳定增长和促进就业，其中包括减税和增值税退税。政府计划帮助创造多达 1,100 万个新的就业机会，作为其中的一部分，预计房地产行业的招聘人数将有所增加。
在当前的经济环境下，民营房地产公司在招聘方面变得更加谨慎，尤其是中国政府抑制房地产投机的努力已使市场降温。因此，目前房地产人才供不应求。
“由于中国政府将房地产视为未来经济增长的重要产业，因此我们可以预计，未来几年商业和工业领域将出现更多的活动”。
然而，由于中国政府将房地产视为未来经济增长的重要产业，并重视其对 GDP 的整体贡献，因此我们可以预计，未来几年商业和工业领域将出现更多的活动。这将导致对具有房地产运营和投资经验的人才的需求。
正因如此，工业部门对人才的需求已经出现爆炸性增长。房地产基金需要适应变化，必须招聘新的人才。具有资金募集、房地产投资、评估和业务发展经验的人才，以及具有商业和零售物业管理和服务运营经验的人才，都将受到欢迎。
商业和零售领域的房地产公司可能需要更多的专业人员来负责租赁部门的工作。写字楼和商铺租赁是长期盈利的关键，因为这是一项经常性收入业务。此外，商业地产公司也在不断调整业务，以满足市场对医疗保健设施、酒店和服务办公室的需求，从而产生强劲的现金流。因此，拥有租赁技能的人才可能会非常抢手。
与此同时，具有前瞻性的房地产公司越来越重视利用电子平台和其他数字技术来吸引客户。由于房地产公司希望更好地吸引客户并为其提供在线服务，因此对具备数字和电子商务技能的员工的需求可能会增加。
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